3个不利消息传来,三四线房价或“无以为继”?内行:不要乱买房了

在房地产快速发展的二十多年时间里,三四线城市的房地产市场一直都是默默无闻的状态。但是,自2015年以来,随着货币化棚改的推动,再加上宽松的买房政策,以及开发商、炒房客的涌入,三四线城市大都迎来了一轮快速上涨。据不完全统计,10年前,房价破万的城市寥寥无几,如今已经超过70多个,其中三四线城市占据了三分之一,尤其是环沪、环深等区域的三四线城市甚至还出现了明显上涨,一些城市的房价涨幅甚至达到200%以上。

不过,自2017年开始,除了热点一二线城市外,三四线城市也迎来了严格的调控。如今回头再看,曾经一路高歌的楼市已经渐渐熄火,不少城市的房价甚至还迎来了明显的下跌。比如,根据中国社科院的研究数据显示,与前两年房价最高点时相比,廊坊跌幅达到了46.9%,几乎腰斩。不过,即便如此,楼市调控依然没有放松的迹象。因此,很多观望中的购房者不禁疑问,对三四线城市而言,这轮降温会持续多久?2021年可以买房吗?

2021年三四线楼市迎来3个“不利消息”

第一、棚改逐步退出,大规模拆迁的情况或将消失,三四线城市的房价将失去上涨的条件和动力。

大家都知道,棚改是重要的民生工程,大大改善了城市面貌和居民生活环境。但货币化安置的棚改方式占据主流,使得拆迁户可以轻松获得一笔巨额补偿款,他们不仅可以用来全款买房,而且还可以利用拆迁款来囤积房产,结果不仅对房价上涨起到了推波助澜的作用,也挤压了其他刚需的买房空间。但是,这一局面将在2021年发生逆转。

我们可以从两份文件中找到答案:根据2014年《发布的国家新型城镇化规划(2014-2020年)》显示,2020年要基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造。根据2020年发布的 《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》显示,未来五年要基本完成2000年底前建成的城镇老旧小区的改造任务。简单来说,2020年棚改将要逐步退出了,大面积拆迁的情况也要消失了,而从2021年开始,国家将全面推进旧改。

公开数据显示,过去几年,在全国棚改项目中,三四线城市的比例为87%,而在全国货币化安置中,三四线城市的比例高达80%。因此,一旦旧改接棒棚改,从2021年开始,三四线城市房价上涨的重要动力将开始减弱,对三四线城市的房价而言,这不亚于釜底抽薪。

第二,国家强调要发展城市群和都市圈,房地产市场将持续分化,普通三四线城市的房产几乎没有投资价值。

最近两年多来,国家多次强调要发展都市圈和城市群,去年年初曾明确提出:要深入推进新型城镇化,发挥中心城市和城市群的综合带动作用,培育产业、增加就业。到了去年年底,又再次明确十四五期间,要健全区域协调发展体制机制,完善新型城镇化战略,发挥都市圈和城市群的带动作用。

数据显示,目前我国的城镇化水平已经超过60%,而且近两年,大城市也开始陆续放开了落户限制,很显然,随着城镇化进程进入到了下半场,我国的城镇化格局也开始发生了变化,小城镇化战略开始逐步退出,都市圈时代正在到来,未来人口将会进一步向都市圈、城市群集中。简而言之,都市圈、城市群将是未来城市发展的主要形态。

经济学家任泽平在《中国已经进入都市圈城市群时代》一文中预测,未来10年,将会有1.7亿人口要进入城市,其中80%都会流入到城市群,60%会分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。可以预见,随着都市圈、城市群的进一步发展,楼市也将进入分化阶段,对于那些远离都市圈,而且人口持续流出,产业结构落后的普通三四线城市而言,房地产几乎失去了投资价值。

第三、楼市进入调整期,开发商拿地重心重回一二线城市,行业大佬也对三四线房地产市场持谨慎态度。

2014年以来,随着三四线城市的房地产市场不断走俏,曾经聚焦一二线城市的碧桂园、融创等开发商纷纷下沉至三四线城市拿地,并凭借高周转模式,使得销售排名迅速攀升。但是,2018年以来,随着三四线楼市利空因素增多,楼市行情渐渐低迷了起来。在这种情况下,不少曾经“重仓” 三四线城市的房企开始将拿地重心重新放回一二线城市。

公开数据显示,2020年,50家代表房企在一二线城市的投资面积占比为56%,三四线城市占比为44.0%。具体来看,融创在一二线城市的土地储备占比80%,恒大占比66%,中梁占比甚至高达90%。从布局区域看,开发商拿地的热点区域为长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝、京津冀等五大城市群,这些区域的占比达到了58.4%。最新数据显示,在刚刚过去的1月份,仍旧延续了这个态势。

开发商将投资拿地重心放回一二线城市,意味着对三四线房地产市场的看法变得更加保守和谨慎。据第一财经报道,孙宏斌曾表示,房地产已经进入洗牌阶段,三四线城市的房地产风险在于波动太大了,当房地产市场发生变化之际,三四线市场冷得最快,所以在三四线城市会谨慎拿地,不赚钱的活不干。无独有偶,王健林也多次表示,房地产市场的风险主要就集中于三四线城市,这里属于人口流出去,将来的房子不容易被消化掉。

再次提醒:今年起不要乱买房了

棚改退出,旧改接棒;都市圈、城市群成为未来发展的重要趋势;房企拿地重心重新回归一二线城市,对于三四线楼市而言,这无异于三个坏消息,预示未来三四线城市的房地产很难再有大的上涨空间,持续调整、下行都将是可能出现的趋势。那么,购房者应该如何买房?

对普通购房者来说,应该抱着买白菜的心态来买房。买过白菜的人都知道,我们在挑选白菜时,首先会看价格,今天是不是打折了,有没有优惠?然后再看品相,是不是新鲜,还是囤积了许久,外面已经开始有烂叶了?最后再多走几个摊位,仔细比较一番,再挑选出性价比最高的。

买房也是同样的道理。目前三四线楼市普遍进入到了深度调整的阶段,而且去化周期大大延长,所以不少房企都会采取以价换量的模式,建议购房者在拿到价格优惠的基础之上,优先选择那些口碑、地段、品质、物业、开发商实力等都不错的楼盘,即使价格要比其他类型的房子贵一点儿,也不要贪图便宜,只有这样才能买到保值、抗跌的好房子。

对投资炒房客来说,时过境迁,盲目持有三四线城市的房产会越来越不划算,而且麻烦已经开始渐渐显露出来了。比如,房价升值空间不仅缩小,而且极其容易贬值。再比如,随着人口持续流出,住房开始供大于求,一时难以找到接盘侠。当然,从长期看,随着房地产税的出台,持有成本也将会不断增加。因此,是时候逐步减少持有三四线城市的房产了。

总而言之,在房地产市场的上升期,几乎只要买房就能赚钱,但如今房地产市场环境变了,在房住不炒的长期定位下,只有买对房子才有可能赚钱。因此,从今年起,真的不要乱买房了。